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등기부등본의 신뢰문제 배당표내용의 신뢰문제 경매정보지의 신뢰문제 현황조사보고서의 신뢰문제 1.부동산등기부등본 근저당권  가처분등기    강제경매신청       갑 낙찰 ----+------------+--------------+---------------+------------      *                                                         매각 -> 허가 -> 대금 -> 배당                                                                                 +      소유권 이전 후 가처분 등기 말소 회복 등기 청구 소송      피담보채권액이 0원일 경우      소유권 상실 대위변제  - 이해 관계자가 대신 빚을 갚을경우  - 매각허가결정취소 세대합가  - 대 2002다70075     1/저          임차인처     ...

1.권리분석     말소기준권리를 제대로 이해 하면 99%를 이해 한거다.     - (근)저당권     - (가)압류     - 담보가등기     - 강제경매기입등기일     - 전세권 ( 해당 되는경우, 안되는 경우 있음 )    말소기준권리 앞의 권리는 인수해야 하며, 그 후의 권리는 소멸된다.                     근저당권                          | -------------------------------------------------           인수         *        소멸 2. 전세권 전세권의 성립요건 2.1 근저당권자가 신청한 사례 전세권          근저당권         임의경매    |                   |                    | -----------------------------------------------                       * 2.2 전세권자가 신청한 사례 전세권   ...

경매 절차 1.권리분석    10%, 권리분석은 쉽다.     말소기준권리를 제대로 이해 하면 99%를 이해 한거다.     - (근)저당권     - (가)압류     - 담보가등기     - 강제경매기입등기일    말소기준권리 앞의 권리는 인수해야 하며, 그 후의 권리는 소멸된다. 2.낙찰    80%   - 물건분석 : apt, 평수 , 계단-복도식, 세대수 (나홀로보다는 세대수가 많은 것이 좋다)                   단독주택 ( 도로너비, 재임대 세대수,재임대 용이성 )   - 절차분석 :       매각기일  --->(7일)-->매각허가일-->대금납부기한-->배당기일   - 수익분석 :       입찰가격 결정       인터넷 가격 믿지말것, => 판매 희망가임       감정평가서 믿지말것, => 가격 시점 기준으로 6개월 정도 전 가격임       중개업소 공략 할것 실제 거래 되는 가격 -- 전속으로 내 놓겠다. 얼마에 거래 되는지? 3.명도집행    10% * 관련법 민사 집행법 - 절차에 관한 법률

낙찰가 2억4천500 매도    2억 8천 수익은 ? 세전수익 / 세후 수익 취득세 : 6억이하 85m 초과 1.75% 4,287,500 법무비용 : 대출 및 등기이전의뢰 , 수수료만 70만원 명도비용 혹은 이사비용 : 200만원 중계수수료 : 0.4% 220만원(잘 안팔릴경우) 중도상환 수수료 : 3년짜리 대출 3-4개월만에 갚을때, 171만원 (70%대출) 대출이자 : 3.8% , 543,000*(3개월+ 2개월) = 250만원               (팔린다 해도 계약금 중도금 잔금 하면 2달 더 걸림) 관리비 : 5개월 , 50만원 양도소득세 : 44% ,( 기본공제, 차액 3500만원 ) 약 1100만원 순수익 970만원정도 나옴 더 보수적으로 잡으면 더 떨어짐